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銀監會嚴查16城房貸 企業貸或成新寵

時間:2016-11-21 10:09:04  來源:人民網  

  嚴格執行房貸“因城施策”、嚴禁理財資金入房地產領域、徹查偽造收入證明等違規行為……隨著潛在風險的逐步積聚,占比過大的房貸成了懸在銀行頭上的一把“尖刀”,相關部門的監管隨之不斷加碼。

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  “我行近段時間拒絕了好幾個前來辦理個人房貸的客戶,有的是因為信用有瑕疵,還有的是因為單位收入證明造假。目前我行已經不再認可單位開出的紙質收入證明,而是要求借款人通過網上申報。”近日,上海一家國有大行區級支行個人客戶部客戶經理葉琳(化名)告訴《國際金融報》記者,“行里規定非常嚴格,即使簽了合同發現不符合放貸條件的也必須停止辦理。”

  為落實房地產調控工作,合理控制業務增速,有效緩釋行業集中度偏高的風險,近期銀監會下發通知,擬對房價上漲過快的16個熱點城市銀行業金融機構進行專項檢查。

  葉琳告訴記者,“今年下半年開始,銀行審核要求就嚴格了很多,審批速度也放慢了,申請成功的人數也在減少,時間上有滯后效應,年底前真正發放的個人房貸肯定會出現下降。”

  自查地產融資業務

  個人房貸這項昔日的優質業務已經成了監管的重中之重。近兩個月以來,銀監會多次強調了對房地產以及相關業務的管理。

  根據銀監會下發的《關于開展銀行業金融機構房地產相關業務專項檢查的緊急通知》,要求被查機構提交今年1至9月與房地產有關的業務情況,報送時間截至12月5日。

  易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進在接受《國際金融報》記者采訪時表示:“此次專項檢查顯然聚焦兩個問題。第一是首付款中是否存在各類違規的資金。第二是按揭貸款的發放是否合規,這都需要商業銀行加強審核,進而確保房貸市場的健康穩定。”

  “從實際情況看,通過此類檢查,能夠梳理房貸的操作流程和規則,讓相關業務部門操作人員能夠遵守貸款的基本原則,進而也堵住了一些造假的或沒有購房資格的人進入房貸市場,這實際上是凈化了房貸市場,同時確保有效的房貸資源能夠為一些有購房資格的剛需購房者所使用。”嚴躍進強調。

  除銀監會之外,地方銀監局以及地方政府也加強了對樓市的信貸調控。

  11月8日,上海銀監局下發了《關于進一步加強個人住房信貸風險管理的通知》(下稱“通知”),指導轄內商業銀行如何加強個人住房信貸審查。無論是對首付來源、還款能力,還是對買房資格的審查,這都是迄今為止最嚴厲的一份指導意見。

  除了嚴格執行個人住房貸款最低首付比和限貸等要求外,根據上海銀監局的要求,銀行要嚴格執行首付資金真實性檢查,防止借款人通過消費貸款、經營貸款、信用卡透支、P2P、小額貸款公司、房地產開發企業、房地產中介等渠道違規獲取個人住房貸款首付款資金,不得利用信托公司等通道直接或間接為各類機構發放首付貸提供資金支持。

  此外,上海銀監局還要求各商業銀行對償債能力審查也將全面從嚴,不僅要控制借款人的月房貸支出與收入比,而且會從嚴審核所有債務支出以及還款收入,流程將全面改造。

  貸款及理財受影響

  在監管不斷加強的背景下,多個城市近期上調了貸款利率,如北京地區的銀行首套房最低貸款利率普遍從八二折上調至八五折。

  記者采訪了解到,實際上,上海、深圳等地首套房最低貸款利率已經較早上調,目前八八折早已難覓蹤跡,基本都是九折。

  “上海首套房最低貸款利率很早就調至九折了,從房貸申請情況來看,房貸需求依然是剛性,這類客戶不會因為審查嚴格了而不再買房。”一位銀行零售信貸部人士告訴《國際金融報》記者,銀行放貸供應這塊確實對個人房貸越來越收緊了,不過裝修貸、車位貸等與房貸相關的貸款還在上升。

  銀行客戶除了借貸受到影響外,理財也將受波及。近年來,銀行理財資金大舉流入房地產業已成為監管層監管的重點之一。

  《通知》明確提出需要檢查“是否嚴格執行銀行理財資金投資非標資產的比例限制;是否比照自營貸款管理的要求,強化對銀行理財資金投向房地產領域的監督管理;是否存在理財資金違規進入房地產領域的問題”。

  根據銀行業理財登記托管中心有限公司發布的《2016年上半年中國銀行業理財市場報告》,上半年累計有18.99萬億元的理財資金通過配置債券、非標資產、權益類資產等方式投向了包括房地產在內的實體經濟。其中,投向房地產業的占比為13.06%,即共計有2.09萬億元流向房地產。

  嚴躍進指出,對于商業銀行理財資金的監管是近期的一個動作。商業銀行實際上確實存在一些問題,比如很多理財業務之所以有較高的收益率,就在于此類資金最后投入了房地產市場。后續對于此類資金監管強化,會影響理財業務的收益狀況。

  此外,記者注意到,“是否通過多層嵌套等產品規避監管要求”等房地產信托合規經營情況也是此次檢查的要點之一。

  一家信托公司項目經理告訴記者:“此前一系列的樓市新政對房地產信托市場已產生一定影響。”用益信托數據顯示,10月房地產信托成立規模為63.36億元,相較9月的201.52億元環比減少68.56%。

  信托產品投資者王斌(化名)告訴記者:“客戶經理推薦的信托產品明顯變少了,預期收益率也明顯下降。房地產信托產品也很少聽到了,現在介紹的基建類項目比較多。”

  上述信托公司項目經理也表示:“信托公司目前對房地產信托項目審批會非常嚴格,對房地產標的資質有嚴格的規定。但是地產項目依然是一塊比較大的業務,信托公司也不會完全放棄,會從住宅地產轉向優質商業地產。”

  個人房貸11月或回落

  最令監管層擔憂的是系統性風險。

  由于今年不少城市房價前期上漲幅度較大,令個人住房按揭貸款持續擴張。央行數據顯示,前三季度個人住房按揭貸款增加3.63萬億元,同比多增1.8萬億元。

  多家銀行零售信貸人士向記者表示,今年上半年居民住房按揭貸款增長是直線上升的,有的地區按揭貸款規模比去年末都翻倍了。

  房貸快速擴張引起了監管層的重視。9月中旬,銀監會主席尚福林曾強調,要加強對房地產信貸壓力測試和風險測試。

  緊接著,在10月召開的銀監會三季度經濟金融形勢分析會上,銀監會再度提出嚴控房地產金融業務風險,嚴格執行房地產貸款業務規制要求和調控政策;審慎開展與房地產中介和房企相關的業務;規范各類貸款業務管理,嚴禁違規發放或挪用信貸資金進入房地產領域;加強理財資金投資管理,嚴禁銀行理財資金違規進入房地產領域;加強房地產信托業務合規經營。

  多家大中型銀行也判斷房地產行業風險上升。交通銀行首席經濟學家連平表示,目前房地產行業融資存在一定潛在風險。前三季度房地產市場價升量增,房地產企業的債券融資和銀行表內外融資均有較快增長,個人按揭貸款的增長也不斷提速,房地產市場的杠桿率進一步增高。從房地產企業的經營狀況看,行業前三季度盈利并未實現與銷售的同步增長,高杠桿帶來的財務成本壓力也并未得到根本解決。隨著9月底以來房地產行業政策的不斷收緊,房地產市場銷售進入下行通道,增量資金的來源也受到限制,部分負債率較高的中小型房企可能面臨比以往更大的資金壓力。這些風險不得不重視。

  連平進一步向《國際金融報》記者表示:“銀行個人住房按揭貸款或將從11月開始有所回落。”

  也有銀行明確規定,在發放個人住房按揭貸款的量上,要求做到月度增量環比下降,即11月較10月的住房貸款增量要低于10月較9月增加的量。

  不過,連平也指出,這并不代表房貸已經不是銀行的核心業務。“住房貸款依然是銀行的優質資產,銀行會在符合國家和地方調控政策的前提下保持住房按揭業務發展。”連平說,“房貸增速放緩后,銀行貸款投向上會青睞大中型制造業企業。因為實體經濟已經出現探底回升的跡象,特別是制造業回暖,企業貸款需求有望提升。”

  對于房價,嚴躍進指出:“此次檢查將剔除掉一部分不合格的購房群體,自然會使得市場交易出現下滑。那么從這個角度看,購房需求減少了,房價自然會有所下降或者說增幅收窄。”

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