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銀行以房養老業務步履蹣跚 存70年產權續期等問題

時間:2016-04-22 11:35:45  來源:21世紀經濟報道  作者:陳植 張海峰

  “銀行以房養老,目前還是雷聲大雨點小。”一位銀行人士陳文(化名)感慨說。

  在2013年國家相關部門出臺《關于加快發展養老服務業的若干意見》,他所在的銀行曾考慮試點以房養老業務,但通過初步調研,發現銀行以房養老存在房地產估值、利率確定、人的壽命測算等諸多操作難點,最終只能擱置這項業務試點。

  在陳文看來,銀行的以房養老業務,本質上屬于“住房反向抵押貸款”,即老年人將房子抵押給銀行等金融機構,按月從金融機構領取現金養老。在老人去世后,銀行機構有權將房屋出售、出租或拍賣,用以收回貸款。不過,看似簡單的業務模式,卻存在著70年房屋產權如何續期、遺產稅房產稅如何計算、房產貶值如何規避等未知操作隱患,這是導致銀行以房養老業務發展一直步履蹣跚的主要原因。

  中國正邁入老齡化社會,陳文所在的銀行去年一度討論重啟以房養老業務,但通過內部論證,他們發現此前存在的業務操作難點依然沒能解決,不得不再度擱置這項業務。

  “事實上,銀行要推行以房養老業務,不僅僅需要銀行內部的業務創新,還需要相關部門協調出臺具體的以房養老操作指引,讓這項業務變得具有可操作性。”陳文直言。

  操作難點

  記者了解到,早在2011年,中信銀行等少數銀行已經陸續試水以房養老業務。

  “據說這些銀行業務發展至今,實際業務規模并不高。”陳文直言。究其原因,一方面是以房養老業務準入門檻較高,比如有些銀行明確規定,抵押房屋必須是老人或其贍養人的第二套房子;此外,以房養老按揭貸款的貸款期限盡管能拉長至10年,但貸款用途必須用于養老。

  至于貸款額度,通常由銀行根據房子評估價值的60%-70%設定,且有些銀行還規定每月實際支付的養老金額不超過兩萬元。

  另一方面,銀行以房養老業務拓展還存在不少操作難點。首先,銀行除了需要考量抵押房屋的貶值風險,還有中國房屋產權續期問題,具體而言,目前國內房屋產權存續期基本是70年,一旦到期如何處理,需要相關部門出臺操作指引;其次,國內尚未出臺相關房產稅或遺產稅,銀行不得不謹慎評估房產的潛在額外稅收成本。

  “有銀行曾打算找保險公司合作,推出一款房屋貶值保障保險,通過保險賠償化解部分房屋因使用權到期或額外稅負所引發的貶值風險。但這項提議最終不了了之。”一家銀行零售業務部門主管告訴記者。

  在業內人士看來,銀行以房養老業務的某些操作環節,比起保監會發布的《關于開展老年人住房反向抵押養老保險試點的指導意見》(下稱《指導意見》)更加嚴苛。比如《指導意見》規定老年人可按約定條件領取養老金直至身故,但多數銀行以房養老業務鑒于風險控制考量,通常會設定一個最長貸款期限。這也導致不少老年人心存顧慮——若子女無法按時償還貸款,銀行就將沒收房子,他們就無法將房子作為遺產留給子女。

  記者了解到,基于上述操作難點,不少銀行對以房養老業務做出相應“改良”,比如興業銀行推出一款“以房養老”消費貸款,并將這項業務納入養老綜合金融服務方案——“安愉人生”的產品升級范圍。

  具體而言,興業銀行允許超過50歲的客戶或其成年子女申請這項貸款,額度最高不超過30萬元,期限最長為3年。

  有知情人士透露,興業銀行對這項業務市場推廣頗為低調,畢竟,這項貸款業務僅僅作為安愉人生產品升級的“一小部分”,主要目的是盤活老年人資產,吸引老年人在興業銀行進行養老理財投資。

  為了促進這項業務發展,興業銀行將業績考核指標從原先的存款額貢獻指標,變更為“考察每位老人客戶購買綜合金融產品的總量”。

  在業內人士看來,目前銀行將以房養老業務更多看成是一種抵押貸款業務,多數以房養老業務屬于短期貸款,并由子女償還貸款本息作為第一還款額。真正打算通過將房子抵押給銀行,獲得終身養老款項的群體,主要是失獨老人,但他們占比并不高。

  瓶頸待破

  在陳文看來,盡管銀行以房養老業務依然處于摸索階段,隨著老齡化社會來臨,這項業務已經呈現廣闊的發展前景。

  此前他們銀行曾對部分50歲以上的客戶做過一次調研,發現約40%受訪客戶對以房養老業務相當感興趣,究其原因,這些老年人希望通過以房養老,按月獲得足夠多的養老資金,入駐高品質的養老院或養老社區居住。

  在他看來,這與美國老年人以房養老的訴求一脈相承,但是美國以房養老之所以得以流行,在于美國出臺完善的法律措施,讓銀行能通過合規操作,擁有這些房屋的處置權。

  “在中國,銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決,沒有自行處置能力,這導致銀行擔憂法院拍賣價格偏低并產生貸款風險,不得不收緊風控措施,令部分老人未必能夠領取足夠養老金,用于高品質養老生活開支。”他表示。

  他給記者算了一筆賬,一套評估價值為100萬元的房屋,老人能獲得的養老貸款,不會超過60萬元。按照10年貸款期限計算,老人每月可以獲得的資金不會超過5000元。當前國內服務品質較高的養老院社區,每月收費普遍超過5000元,令不少老人只能望而卻步。

  在他看來,要解決這個問題,需要雙管齊下:一是中國相關部門允許銀行參與籌建養老服務機構與養老社區建設,并給予一定的稅收優惠,由銀行搭建一個以房養老的閉環業務生態鏈,某種程度緩解老人們入駐高品質養老社區費用偏高的難題;二是針對以房養老所抵押房子的處置、貶值等問題,政府相關部門一方面引入保險機構分擔房屋估值風險,另一方面籌建一個專門的銀行房屋轉讓交易平臺,令手握大量房產的銀行機構盤活這部分資產,如此銀行的以房養老業務風險得到釋放,就能給予老人更高的貸款抵押額度,令養老開支更加充裕。

  “不過,這都需要相關部門之間深入溝通,制定出一整套妥善的以房養老操作指引。”他直言。目前銀行能做的,更多是等待相關政策進一步完善,讓以房養老業務變得更具可操作性。

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